Bijleen regeling

Sinds 1 januari 2004 is de bijleenregeling van kracht. Volgens de bijleenregeling moet de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van uw woning weer geïnvesteerd worden in de volgende koopwoning. Gebeurt dat niet, dan is er geen renteaftrek mogelijk over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3. We leggen de bijleenregeling uit met een aantal praktijkvoorbeelden.

Situatie 1: u verhuist naar een duurdere woning
Situatie 2: u verhuist naar een goedkopere woning

Situatie 1: U verhuist naar een duurdere woning

U verhuist naar een duurdere koopwoning? Dan wordt u geacht om de overwaarde, die vrijkomt bij de verkoop van uw woning, als eigen geld in te brengen in de nieuwe koopwoning. Doet u dat niet en financiert u het volledige aankoopbedrag van de nieuwe woning? Dan hebt u geen renteaftrek over het bedrag ter grootte van de overwaarde. Dat deel van de lening valt dan in box 3. De overwaarde van uw woning is de verkoopprijs minus de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarscourtage) en de bij verkoop aanwezige eigenwoningschuld.

Voorbeeld 1

Willem heeft in 1995 een woning gekocht voor €120.000 (woning 1). De kosten koper bedroegen €10.000. Hij heeft toendertijd een hypotheek afgesloten van €110.000. De rest van de aankoopprijs van de woning heeft hij met eigen geld betaald. Hij lost niet af op zijn hypotheek. In 2005 koopt hij een andere woning (woning 2) en verkoopt hij woning 1. Woning 1 verkoopt hij voor €150.000. De makelaarskosten i.v.m. de verkoop bedragen €3.000. De koopprijs van woning 2 bedraagt €200.000. De kosten koper bedragen €20.000. Wat zijn de gevolgen voor Willem in verband met de bijleenregeling?

Als hij in 2005 woning 1 verkoopt bedraagt de overwaarde €37.000 (€150.000 minus €3.000 minus €110.000). Over dit bedrag kan geen renteaftrek worden verkregen indien Willem woning 2 volledig zou financieren. Willem wordt volgens de bijleenregeling geacht €37.000 als eigen geld in te brengen. De verwervingskosten van woning 2 bedragen €220.000 (€200.000 + €20.000). Willem kan echter slechts een lening met renteaftrek aangaan voor een bedrag van €183.000 (€220.000 minus €37.000). Zou Willem de €220.000 volledig financieren dan heeft hij over €37.000 (de overwaarde) geen renteaftrek. Dit deel van de lening zou in box 3 vallen.

Het komt ook voor dat niet de gehele hypotheek die op de woning rust, een eigenwoningschuld is. Bijvoorbeeld omdat u de hypotheek hebt verhoogd om effecten aan te kopen. Hoe werkt de bijleenregeling dan?

Voorbeeld 2

Frits verkoopt in 2005 zijn woning (woning 1) voor €200.000. Hij heeft zijn woning zonder inschakeling van een makelaar verkocht. Op zijn woning rust een hypotheek van €150.000. Deze hypotheek was oorspronkelijk €100.000 (aangegaan voor de aankoop van de woning) en is in 2002 met €50.000 verhoogd voor de aankoop van effecten. Frits heeft in 2005 een andere woning (woning 2) gekocht voor €300.000 (inclusief kosten koper). Wat zijn de gevolgen van de bijleenregeling voor Frits?

De overwaarde in woning 1 bedraagt €100.000 (€200.000 minus €100.000). Alleen de eigenwoningschuld kan worden afgetrokken van de verkoopprijs van de woning. Het hypotheekdeel dat aangegaan is voor de aankoop van de effecten blijft buiten beschouwing. Dit leningdeel is immers geen eigenwoningschuld. Frits krijgt door de verkoop van woning 1 slechts €50.000 in handen. Het andere deel van de overwaarde (€50.000) is immers besteed aan effecten. Als hij deze effecten niet wil verkopen, zal hij daarvoor opnieuw een lening aangaan. De hypotheek op woning 2 bedraagt dan €250.000 (€300.000 minus €50.000). Echter, volgens de bijleenregeling kan voor woning 2 slechts een lening met renteaftrek worden aangegaan van €200.000 (€300.000 minus €100.000). Sluit Frits (i.v.m. de effecten) een totale hypotheek op de woning af van €250.000, dan kan hij over een bedrag van € 50.000 de rente niet aftrekken. Dit deel van de lening valt in box 3.

Situatie 2: U verhuist naar een goedkopere woning

Verhuist u naar een goedkopere woning? Dan blijft renteaftrek mogelijk tot het bedrag van de oude hypotheekschuld, tenzij de verwervingskosten (aankoopprijs + kosten koper) van de nieuwe, goedkopere woning lager zijn dan de oude hypotheekschuld. Dan kunt u over maximaal dat bedrag renteaftrek verkrijgen. U hoeft de overwaarde dus niet geheel in te brengen. Maar u moet deze wel ‘achter de hand’ houden. De Belastingdienst ziet de overwaarde als een Eigen Woning Reserve, een soort fictieve rekening waarop uw overwaarde wordt geboekt. Het bedrag blijft daar vijf jaar staan. Daarna vervalt het. Gaat u uw nieuwe, goedkopere woning binnen die vijf jaar verbouwen en hebt u nog een Eigen Woning Reserve? Dan kunt u de verbouwing niet meefinancieren met renteaftrek. U wordt dus geacht om uw overwaarde te gebruiken voor de verbouwing.

Voorbeeld 3

In 1998 heeft Erik een woning van €250.000 gekocht (woning 1). De kosten koper bedroegen €25.000. Hij heeft de woning volledig gefinancierd. In 2006 verkoopt hij woning 1 voor €300.000. De makelaarskosten in verband met de verkoop bedragen €3.000. Op het moment van verkoop bedraagt zijn eigenwoningschuld €200.000. Hij koopt een goedkopere woning (woning 2) van €150.000. De kosten koper bedragen €15.000. Drie jaar na aankoop gaat Erik een nieuwe keuken in de woning plaatsen van €10.000. Hoe werkt de bijleenregeling uit in deze situatie?

De overwaarde op het moment van verkoop van woning 1 bedraagt €97.000 (€300.000 minus €3.000 minus €200.000). De verwervingskosten van woning 2 bedragen €165.000 (€150.000 + €15.000). Als iemand goedkoper gaat wonen, kan de rente over de ‘oude’ eigenwoningschuld (€200.000) in principe bij de nieuwe woning worden afgetrokken (het bedrag van de eigenwoningschuld op het moment van verkoop van woning 1). Omdat de verwervingskosten van woning 2 (€165.000) lager zijn dan de oude eigenwoningschuld, kan maximaal over een bedrag van €165.000 de rente worden afgetrokken. In feite kan Erik zijn nieuwe woning (woning 2) volledig financieren. Zijn overwaarde (€97.000) blijft echter als Eigen Woning Reserve staan. Als Erik na drie jaar een nieuwe keuken koopt van €10.000, kan hij deze keuken niet met renteaftrek financieren. Hij wordt geacht zijn overwaarde, de Eigen Woning Reserve, te gebruiken. Zijn Eigen Woning Reseve neemt af met €10.000, onafhankelijk van het feit of hij de keuken met eigen geld betaalt of dat hij deze (zonder renteaftrek) financiert.