Gevolgen van hypotheekcrisis voor de Nederlandse markt

22 augustus 2007

De vakantieperiode is voor veel mensen een moment van rust en bezinning. Traditioneel is dit ook te merken in hypotheekland. Zodra de vakantie in aantocht is neemt de vraag naar hypotheken af en worden beslissingen over de vakantie getild en de banken wachten gelaten af, totdat de vakantieperiode voorbij is.

Dit jaar werden we tijdens de vakantie echter opgeschrikt door de Amerikaanse hypotheekcrisis. Wat is er gebeurd en wat zijn de mogelijke gevolgen voor ons?

Secutarisatie

Wereldwijd is er veel vraag naar beleggingen in hypotheken, de zogenaamde asset-backed leningen. Dit zijn beleggingen in portefeuilles van de bank waar u uw hypotheek heeft afgesloten. Het verkopen van de hypotheekportefeuille door banken wordt secutarisatie genoemd. U merkt daar overigens niets van, want uw bank is en blijft uw aanspreekpunt.

De prijs die betaald wordt voor de portefeuille is afhankelijk van vele factoren, maar het gemiddeld risico speelt een zeer belangrijke rol. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan het gemiddeld hypotheekbedrag ten opzichte van de waarde van woningen of ten opzichte van het inkomen. Des te beter de portefeuille is, des hoger de prijs en des wordt het rendement voor de belegger.

Laten we eens een vergelijking maken met een fruitteler in appels. Na het plukken sorteert de teler de appels naar verschillende kwaliteiten. De beste appels krijgen als status “Klasse A”, de iets minder goede, “Klasse B” en de slechtste, de niet voor directe consumptie geschikte “Klasse C”.

Wanneer u appels gaat kopen, kunt u natuurlijk de beste appels kopen, maar die zijn wel het duurste. U zou ook kunnen kiezen om appels van iets mindere kwaliteit te kopen, de B kwaliteit. Ze zien er weliswaar niet zo mooi uit als de A kwaliteit, maar ze zijn zeker nog goed voor consumptie, alleen de kans dat er een slechtere appel bij zit is groter. Als u bereid bent dit risico te accepteren dan bent u per kilo appels het goedkoopste uit.

Ook in hypotheekland krijgen banken te maken met het accepteren van risico’s. Als uitgangspunt nemen we twee identieke klanten waarbij persoon 1 een vast inkomen heeft en al 10 jaar bij een bedrijf werkt en persoon 2 werkt ook bij die werkgever, maar dan via een uitzendbureau als oproepkracht. Het inkomen van persoon 1 is stabieler dan dat van persoon 2, want die is immers meer afhankelijk van het aanbod in werk. De kans dat persoon 2 betalingsproblemen krijgt is statisch groter dan die van persoon 1. Het hieraan verbonden risico is voor sommige banken een reden om geen hypotheken te verstrekken aan mensen zonder vast dienstverband.

Als het echter goed gaat met de economie en de rente laag is, dan zie je dat banken ineens wel bereid zijn om ook risicovollere groepen leningen te verstrekken. Er wordt dan in feite een groter risico geaccepteerd dan toegestaan. Een B klasse appel wordt hetzelfde gewaardeerd als een A klasse appel.

Sub-prime markt

Dan zijn er ook banken die zich specialiseren in risicovolle verstrekkingen, de zogenaamde sub-prime markt. Konden tot een aantal jaren geleden mensen met betaalproblemen en coderingen geen hypotheek krijgen, nu wordt er bijna om gevochten. Ook zien we dat mensen met onvoldoende aantoonbaar inkomen toch een hypotheek kunnen krijgen op basis van een eigen inkomensverklaring.

In deze risicovollere markt worden leningen verstrekt tegen een hogere rente dan op de reguliere markt. Het gevolg hiervan is dat het rendement op deze leningen voor beleggers ook hoger wordt. En als men inschat dat de risico’s van de reguliere markt en de sub-prime markt niet veel van elkaar verschillen, door de lage rentestand en goede economische vooruitzichten, dan is het rendement op die tweede groep fors hoger.

Risico’s onderschat

Door de oplopende rente en enigszins achterblijvende economische ontwikkelingen blijkt dat de risico’s door de beleggers veel te laag zijn ingeschat. De kist met verwachte A klasse appels blijkt ineens grotendeels gevuld te zijn met B klasse appels. En wanneer steeds meer consumenten in de betalingsproblemen komen, krijgen de beleggers te maken met forse verliezen. Het risico bij (met name) sub-prime klanten blijkt nu veel groter dan ingeschat.

De problemen beperken zich echter niet alleen tot de banken die zich richten op de sub-prime markt, maar het blijkt dat ook de banken die zeggen niet actief zijn in dit marktsegment, via de achterdeur, in deze portefeuilles beleggen, zodat ze nu toch te maken krijgen met de genoemde risico’s en gevolgen.

Gevolgen voor de Nederlandse hypotheekmarkt?

Of de Amerikaans crisis ook gevolgen heeft voor de Nederlandse hypotheekmarkt is op dit moment moeilijk in te schatten. Door richtlijnen zoals de nieuwe gedragscode en controle door de overheid wordt de Nederlandse hypotheekmarkt als gezond ervaren. De verwachting is echter wel dat u te maken gaat krijgen met strengere eisen in de acceptatie van uw aanvraag en het aanleveren van documenten. Ook zullen banken minder vaak (kleine) afwijkingen van de acceptatieregels toestaan. Als u door de bank niet wordt gezien als een A klant, zal het moeilijker worden om een hypotheek bij die bank te verkrijgen.

Er is echter nog een gevaar. Als straks blijkt dat de “gezonde” Nederlandse banken ook beleggingen hebben uitstaan in de Amerikaanse probleemmarkt, dan zullen de gevolgen ook in Nederland te merken zijn!

Bron: Overgeld

Gepost in Hypotheek crisis |

Laat een reactie achter

Opgelet: Uw reactie moet goedgekeurd worden, dus kan het even duren voor hij zichtbaar wordt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te versturen.