Hypotheken voor bijzondere gevallen

14 februari 2008

Een hypotheek haal je niet even als een pak melk, waarschuwt hypotheekaanbieder Sparck op zijn website. Deze tekst verschijnt zodra de aanvrager op een vragenlijst invult dat hij een BKR-notering heeft. Sparck wijst op de strenge screening die volgt wanneer zo iemand om een hypotheek vraagt.

BKR-hypotheken zijn de hypotheken die in Nederland het meest lijken op de inmiddels beruchte Amerikaanse subprime-hypotheken; de hypotheken met een smetje die de kredietcrisis veroorzaakten. BKR staat voor Bureau KredietRegistratie in Tiel. Een BKR-codering is een aanwijzing dat iemand moeite heeft zijn leningen af te lossen.

Deur dicht
De meeste banken gooien de deur meteen dicht zodra zich een probleemgeval meldt. Dat kunnen freelancers, kunstenaars of zelfstandigen zijn met een onregelmatig inkomen, of probleembetalers met een BKR-codering.

Zo niet de twee gespecialiseerde hypotheekbanken Sparck en ELQ. Deze banken richten zich juist op deze groepen die moeilijk een hypotheek krijgen. Ze vragen hiervoor doorgaans een hogere rentevergoeding dan normale hypotheken. De banken lopen ook meer risico, is de hypothese. Dat is echter niet het geval. De banken lopen namelijk geen hoger risico, doordat ze de leningen doorverkopen aan beleggers die het risico overnemen.

Er zijn veel verschillen tussen de Nederlandse BKR-hypotheken en de Amerikaanse subprime-praktijken. Maar er zijn ook overeenkomsten. Allereerst zijn Sparck en ELQ praktisch Amerikaanse banken. De Amerikaanse bank Citigroup is voor eenderde eigenaar van Sparck. ELQ is een dochter van de Amerikaanse bank Lehman Brothers.

Kunstje
De banken hanteren ook hetzelfde kunstje als in de subprimemarkt. De hypotheken die worden afgesloten worden samen met andere hypotheken in een doosje gestopt, ofwel gesecuriseerd, en daarna doorverkocht aan beleggers die hopen dat alle rentebetalingen worden gehaald.

Door allerlei leningen samen te bundelen in een pakketje, ontstaat een beleggingsproduct dat zich gedraagt als een obligatie. Het pakket heeft een koers en een rendement (de rentebetalingen). In theorie zijn de leningen zo gespreid dat ze nooit tegelijk hun waarde verliezen.

Denkfouten
Het lot van de Amerikaanse subprime-hypotheken toont aan dat er een paar flinke denkfouten zijn gemaakt met deze securisatie. Allereerst bleek dat veel meer Amerikanen dan gedacht, hun rentebetalingen niet konden opbrengen toen die na twee jaar omhoog schoot. Tegelijkertijd kelderden ook nog eens de huizenprijzen, waardoor het onderpand van de hypotheken verdween. Zou in het verleden alleen de bank getroffen worden die de hypotheek heeft verstrekt, door de securisatie werden beleggers getroffen tot in Japan aan toe.

Ook de Nederlandse probleemhypotheken zijn in handen van beleggers ergens op de wereld. ELQ heeft voor 660 miljoen euro aan hypotheken afgesloten in de afgelopen drie jaar, legt Bert van Daalen uit namens ELQ. Het belangrijkste verschil tussen Nederland en de VS, is natuurlijk dat er hier geen (grote) betaalproblemen zijn. ELQ meldt dat er in 2007 bij BKR-hypotheken slechts in 0,12 procent tot executieverkoop moest worden overgegaan. Bij gewone hypotheken was dit iets lager met 0,11 procent, volgens ELQ. In de VS lopen de gedwongen verkopen op tot het honderdvoudige van dit getal.

Smetje
Zo gemakkelijk als in de VS worden hypotheken niet verstrekt, zo blijkt. Toch moest ELQ onlangs de voorwaarden verscherpen, omdat beleggers geen trek meer hebben in hypotheken met een smetje. In plaats van 125 procent van de executiewaarde van een huis, financiert ELQ nog maximaal 110 procent van de waarde van een huis. ‘Ontzettend jammer voor de binnenlandse markt’, voegt Van Daalen toe, maar hij heeft geen keus. Moederbank Lehman Brothers dwingt hem er toe.

Het blijft raar dat mensen met schuldproblemen een huis kunnen kopen. Voor de zwaarste probleemcategorie is daar ook geen sprake van. Iemand met een A4-BKR-codering is het minst kredietwaardig. Deze persoon is zoek (geweest) voor zijn schuldeisers, de nachtmerrie voor een bank. Iemand met zo’n codering krijgt heel moeilijk een hypotheek.

Het BKR heeft nog drie andere coderingen. Wanneer iemand te laat is met het betalen van zijn abonnement van zijn mobiele telefoon, kan hij al een codering krijgen. Hiervoor kunnen andere redenen zijn dan een geldgebrek. Ook kan iemand tijdelijk in financiële problemen zijn geraakt, na bijvoorbeeld een ontslag. Een BKR-codering blijft vijf jaar opvraagbaar en dus blijven de meeste banken moeilijk doen, terwijl de betrokkene vaak weer werkt en goed in de slappe was zit.

Probleemgevallen
Volgens een woordvoerster van het BKR wordt ieder krediet van meer dan 500 euro, met een looptijd langer dan dertig dagen, geregistreerd. Er zijn dan ook meer dan 10 miljoen BKR-registraties. Hoeveel probleemgevallen daar tussen zitten wil ze niet zeggen. ‘Dat interesseert ons ook niet. Wij verzamelen alleen maar individuele gegevens en letten daarbij goed op de privacy.’

Volgens de BKR-website is er met 94 procent van alle BKR-registraties niets aan de hand. Dat impliceert dat er met 600 duizend registraties wel problemen zijn. Het BKR wil niet zeggen hoe deze groep is verdeeld. Voor ELQ en Sparck, die tot nu toe bijna vijfduizend hypotheken verstrekten, lijkt met deze aantallen nog een wereld te winnen.

Hierbij is een flink deel van deze hypotheken verkocht aan die andere doelgroep die moeilijk aan geld kan komen. Freelancers, kunstenaars, kleine zelfstandigen en anderen zonder BKR-verleden krijgen doorgaans moeilijk een hypotheek los van hun bank. Hun inkomen is onregelmatig en daar houden banken niet van.

Op deze groep gaat ELQ zich meer richten, zegt Bert van Daalen. ELQ heeft twee hypotheekvormen: de WelQom-hypotheek voor BKR-gevallen en de Quick-hypotheek voor de groep freelancers en dergelijke. Tot op heden verkocht ELQ 70 procent WelQom-hypotheken en 30 procent Quick. ELQ richt zich nu vooral op dit tweede segment, legt Van Dalen uit.

Bron: Volkskrant

Gepost in Nieuws |

Laat een reactie achter

Opgelet: Uw reactie moet goedgekeurd worden, dus kan het even duren voor hij zichtbaar wordt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te versturen.