Twee huizen en de belastingdienst

3 juli 2008

Huizen staan steeds langer te koop. Daardoor krijgen steeds meer mensen te maken met het fenomeen dat ze gedurende langere tijd eigenaar zijn van twee woningen: het nog niet verkochte oude huis en het gekochte andere huis. Wat zijn daarvan de financiële consequenties?


Het aantal woningen dat te koop staat, is de afgelopen drie kwartalen volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) gestegen van ruim 80.000 naar bijna 90.000. De verkoop blijft daarbij achter en is het afgelopen kwartaal gedaald van bijna 40.000 naar ruim 30.000 transacties.

Vorig jaar zomer vonden wij ons droomhuis. We kochten het en dachten ons oude huis - een leuke jarentachtigwoning met voor de Randstad een flinke tuin - vrij snel te kunnen verkopen. Maar dat viel tegen. Stonden er altijd hooguit één of twee huizen in de buurt te koop, nu waren dat er ineens vijfendertig. De verkoop gaat dus misschien nog even duren.

Twee huizen betekent tweemaal zo veel schoonmaken, twee tuinen onderhouden en ook twee hypotheken. Waar bent u met twee huizen belastingtechnisch aan toe? Gelukkig denkt de fiscus wel enigszins met u mee. Er zijn regelingen waar u gebruik van kunt maken.

Eigenwoningforfait
Het begint al met het eigenwoningforfait. Dat is de bijtelling bij uw inkomen omdat u een eigen huis hebt en niet hoeft te huren. De bijtelling is (meestal) 0,55% van de woz-waarde van het huis. Heeft u twee huizen, dan hoeft u op uw aangifte alleen de woz-waarde op te geven van het huis waar u werkelijk in woonde. Stel, uw oude huis had een woz-waarde van € 200.000 (eigenwoningforfait € 1100), uw nieuwe huis heeft een woz-waarde van € 300.000 (eigen woningforfait € 1650).

U kocht uw nieuwe huis in januari, maar u verhuisde pas op 1 april. In uw aangifte geeft u dan de data op, waarop u in de twee huizen hebt gewoond. Uw eigen woningforfait is dan voor ¼ gebaseerd op het huis waar u de eerste drie maanden in woonde en voor driekwart op de waarde van het huis waar u de rest van het jaar hebt gewoond. De bijtelling is dan dus € 1513. Ook al is uw oude huis dus nog niet verkocht, als u er niet in woont, betaalt u er geen eigenwoningforfait voor.

Hypotheekrente
Dan de hypotheekrente. Iedereen kent de regel dat de rente van de hypotheek voor de eigen woning mag worden afgetrokken. Een aantal jaren geleden is de definitie van ‘eigen woning’ aangescherpt. Alleen de woning die uw hoofdverblijf is, ziet de Belastingdienst nu als een eigen woning.

Sindsdien kunt u de rente op de hypotheek van uw tweede huis dus alleen nog maar aftrekken als u werkelijk het grootste deel van het jaar in uw vakantiehuis woont.

Verhuisregeling
Nu de situatie van mensen die al een huis gekocht hebben terwijl het oude nog niet verkocht is. Dat ziet de fiscus gelukkig niet als een hoofdwoning en een tweede huis, maar als een overgangssituatie. Er geldt dan een aparte regeling: de verhuisregeling.

In het kalenderjaar dat u een nieuw huis koopt en de twee jaren daarna mag u uw oude woning nog als eigen woning opvoeren. Zolang uw oude huis maar leegstaat en u aannemelijk maakt dat het huis bestemd is voor de verkoop (het grote bord ‘TE KOOP’ doet dat bijvoorbeeld).

De verhuisregeling geldt ook voor de situatie waarin mensen een nieuw huis kopen dat nog gebouwd of verbouwd moet worden. Ze blijven tot het huis klaar is nog in hun oude huis wonen, maar ze betalen al hypotheekrente of bouwrente voor het nieuwe huis. Ook in die situatie mogen mensen in het kalenderjaar waarin ze het nieuwe huis kopen en in de twee jaren daarna, naast de hypotheekrente van hun oude huis ook de rente voor het huis in aanbouw aftrekken. Zolang maar aannemelijk is dat het huis in het kalenderjaar of de twee daaropvolgende jaren bewoond zal kunnen worden. Of dat aannemelijk is, wordt overigens elk jaar opnieuw bepaald.

In uitzonderingssituaties kunt u dus op grond van deze regeling zelfs langer dan drie jaar de hypotheekrente voor twee huizen aftrekken. Stel dat u in 2005 een huis laat bouwen, afgesproken wordt dat het huis in 2007 klaar zal zijn. U mag dan in 2005, 2006 en 2007 de rente aftrekken. Het huis zal immers binnen de termijn van de twee op 2005 volgende jaren klaar zijn. Halverwege 2006 blijkt echter dat er een kink in de kabel is gekomen bij de bouw. Het huis is pas in 2008 klaar. Vanuit het jaar 2006 bezien is dat binnen de twee opvolgende jaren; u kunt dan behalve in 2006 ook in 2007 en 2008 nog de rente aftrekken.

Op grond van de verhuisregel mag u dus enige tijd de rente op de hypotheek van beide huizen aftrekken, ook al telt u maar voor één huis het eigenwoningforfait bij.

Wat als het nu helemaal niet lukt? Bij een bestaand huis is twee jaar na het jaar van aankoop, de koek echt op. Bij een huis in aanbouw kan het iets langer duren, maar ook daar komt er een einde aan de verhuisregeling. U kunt dan niet meer de rente van de hypotheek van uw oude en nieuwe woning aftrekken.

Bijleenregeling
Uw oude huis (of het huis in aanbouw dat nog onbewoonbaar is) verhuist naar box 3. U krijgt te maken met de bijleenregeling. Dat wil zeggen dat er gekeken wordt hoeveel overwaarde er in uw oude huis zit. De overwaarde van een woning is simpel gezegd de waarde van de woning min de schuld die op de woning rust.

U wordt geacht de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis. Voor het bedrag van de overwaarde mag u dus niet lenen. Of beter gezegd, het mag wel, maar u kunt de rente niet langer aftrekken. Vervelend wanneer uw oude huis maar niet verkocht wordt en u een overbruggingslening heeft gesloten met de bedoeling die af te betalen zodra het huis verkocht is. Na afloop van de termijn van de verhuisregeling behandelt de fiscus u alsof u de winst op uw oude huis al binnen hebt.

U zou kunnen overwegen het oude huis te verhuren. Ook dan gaat onmiddellijk de bijleenregeling werken; dat wil zeggen, er wordt bekeken wat de overwaarde in het huis is (dat gebeurt door een taxatie van de waarde, want er is natuurlijk geen verkoopprijs).

Aan de hand van de overwaarde wordt bekeken hoeveel u nog (met aftrekbare rente) mag bijlenen voor uw nieuwe huis. U kunt dus niet, omdat u uw huis niet verkoopt maar verhuurt, de volledige hypotheekrente blijven aftrekken.

Woningmarkt
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden vorig jaar ruim 202.000 bestaande koopwoningen verkocht tegen 210.000 in 2006; een daling met 3,5 procent. Die daling lijkt zich voort te zetten: volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is het aantal verkochte woningen in het eerste kwartaal van dit jaar met 8 procent gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De NVM heeft het over een stagnatie op de woningmarkt.

Bron: Overgeld

Gepost in Nieuws |

Laat een reactie achter

Opgelet: Uw reactie moet goedgekeurd worden, dus kan het even duren voor hij zichtbaar wordt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te versturen.