Woningaanbod reageert niet op huizenprijzen

5 september 2007

In Nederland blijkt de ontwikkeling van huizenprijzen nauwelijks van invloed te zijn op het aantal woningen dat jaarlijks wordt gebouwd, of op de kwaliteit ervan. Dit is (volgens het CPB) het gevolg van verschillende vormen van overheidsingrijpen op de woning- en de grondmarkt. Daarmee is dit overheidsbeleid een belangrijke verklarende factor achter de stijging van huizenprijzen in de afgelopen decennia.

Dit concluderen de onderzoekers Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) in het vandaag verschenen Discussion Paper ‘Housing supply in the Netherlands’. De auteurs hebben de prijsgevoeligheid van het Nederlandse woningaanbod onderzocht voor de periode van 1970 tot 2005.

Een toename van de vraag naar woningen, bijvoorbeeld als gevolg van stijgende lonen of een dalende hypotheekrente, zal op de korte termijn leiden tot een prijsstijging. Aanbieders op de woningmarkt kunnen hierop reageren door meer woningen te bouwen of door de kwaliteit van de aangeboden woningen te verhogen. Ook mensen die al een eigen woning hebben, kunnen in de kwaliteit hiervan investeren. De onderzoekers hebben een inschatting gemaakt van de mate waarin prijsstijgingen tot aanbodsreacties leiden door nieuwbouw (in aantallen) en het volume van investeringen in woningen (nieuwe en bestaande) te relateren aan de ontwikkeling van huizenprijzen over de afgelopen decennia. Daarnaast hebben ze onderzocht in hoeverre verschillende kwaliteitsaspecten, zoals het type, de grootte en de locatie van woningen, samenhangen met de huizenprijzen in het jaar waarin die woningen zijn gebouwd.

Uit het onderzoek blijkt dat geen van deze maatstaven voor woningaanbod gevoelig is voor veranderingen in huizenprijzen. In Nederland leidt een prijsstijging van 10 procent in hetzelfde jaar tot een stijging van de productie van nieuwbouwwoningen in de koopsector met ongeveer 0,4 procent. Een Amerikaanse studie die een vergelijkbare methode hanteert, komt tot de conclusie dat dezelfde prijsstijging in de VS leidt tot een stijging van de nieuwbouw met ongeveer 40 procent (dus een 100 keer zo groot effect).

De totale woningproductie en het volume van investeringen in woningen blijken in ons land nog minder gevoelig voor prijswijzigingen. Alleen de kwaliteit van nieuwbouwwoningen in de koopsector reageert enigszins op prijzen in het bouwjaar. Dit was met name zichtbaar tijdens de woningmarktcrisis van begin jaren ‘80, toen het aantal nieuwe woningen koopsector en de gemiddelde omvang van nieuwbouwwoningen kleiner waren dan in de periode daarvoor of daarna.

Deze bevindingen staan haaks op wat in een vrij functionerende markt zou gebeuren, en de oorzaak hiervan moet dan ook gezocht worden in de vele vormen van overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten. Op de eerste plaats is het aanbod van grond voor woningbouw als gevolg van bestemmingsplannen geen beslissing van marktpartijen, maar van de overheid. Ter bescherming van de schaarse open ruimte beperkt de overheid dit aanbod op veel aantrekkelijke locaties, zoals rondom de grote steden en in het Groene Hart. Ten tweede legt overheidsbeleid beperkingen op aan de hoogte van huren, waardoor nieuwbouw van (sociale) huurwoningen minder aantrekkelijk wordt voor marktpartijen.

Via lage grondprijzen wordt de sociale sector impliciet gesubsidieerd door gemeenten, die dit financieren uit de totale winst op het omzetten van landbouwgrond naar woningbouwgrond. Zo draait de private sector indirect op voor de kosten van sociale huisvesting, wat weer belemmerend werkt op de nieuwbouw van koopwoningen. Het onderzoek biedt geen inzicht in de rol die deze factoren afzonderlijk spelen, en daarnaast kunnen er ook andere factoren zijn die invloed hebben op de mate waarin nieuwbouw gevoelig is voor prijssignalen in de woningvoorraad. Bovendien voert de overheid ook beleid aan de vraagkant van de huizenmarkt, bijvoorbeeld via fiscale regelingen.

De hoogte van huizenprijzen wordt bepaald door vraag en aanbod. De vraag naar woningen is in de afgelopen decennia fors toegenomen. Dit was het gevolg van de stijging van het gemiddelde huishoudeninkomen (mede door de toename van het aantal tweeverdieners), de daling van de ^hypotheekrente, demografische ontwikkelingen, de versoepeling van kredietverstrekking en verscheidene subsidies op wonen (m.n. huursubsidie en de ^hypotheekrenteaftrek). Deze toename had niet hoeven leiden tot een substantiële stijging van de huizenprijzen als het woningaanbod hier sterk op zou hebben gereageerd. Uit het onderzoek blijkt echter dat dit nauwelijks is gebeurd. Daarom is de toename van de woningvraag tot uitdrukking gekomen in een stijging van de huizenprijzen. Dit impliceert dat overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten heeft bijgedragen aan deze prijsstijging. De overheid kan goede redenen hebben voor haar rol op woning- en grondmarkten. Het onderzoek doet geen uitspraken over de maatschappelijke wenselijkheid van dit beleid.

Bron: InFinance

Gepost in Nieuws |

Laat een reactie achter

Opgelet: Uw reactie moet goedgekeurd worden, dus kan het even duren voor hij zichtbaar wordt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te versturen.